favorite12-01 favourites5 calendar146 male80 eye110 pencil43 rubbish7 cities objects

Тюменская Кадастровая палата – о важности сведений госреестра недвижимости об «особых зонах» для правильного использования земельных участков

Покупка земельного участка – дело ответственное, требующее тщательного изучения ситуации. В частности, необходимо знать заранее, не находится ли участок или его часть в охранной зоне. Иначе его использование может быть ограничено, в том числе – в части возведения капитального строения.

Тюменская Кадастровая палата – о важности сведений госреестра недвижимости об «особых зонах» для правильного использования земельных участков

Не всегда законодательно установленные ограничения при использовании территорий бывают правильно восприняты потенциальными застройщиками – случаются нарушения установленных норм (по незнанию или безответственному отношению), в том числе санитарно-эпидемиологических. Специалисты тюменской Кадастровой палаты рассказали о важности установления охранных зон и соблюдения установленных правил.

 

Для безопасности жизнедеятельности

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) бывают различного назначения. Согласно статье 106 Земельного кодекса РФ (1) Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида ЗОУИТ, в котором должен быть определен порядок подготовки и принятия решения об установлении, изменении и прекращении существования указанных зон. Исключением являются зоны с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).

Границы таких зон в обязательном порядке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (2). И прежде чем начать любые действия, связанные с оборотом земли, нужно получить полные сведения о выбранном земельном участке. Что касается необходимости установления охранных зон, то они нам нужны и для сохранения культурного наследия, и для экологической безопасности, и для безопасности жизнедеятельности в целом…

 

Чтобы сберечь источники чистой воды

«Начнем с самого насущного и в настоящее время наиболее понятного – с разговора об установлении зон санитарной охраны источников водоснабжения. Ведь, в условиях пандемии наиважнейшим является соблюдение гигиены всеми без исключения. Чистая вода – источник жизни и здоровья, и такие объекты крайне нуждаются в охране, – комментирует заместитель начальника отдела инфраструктуры пространственных данных тюменской Кадастровой палаты Марина Ходырева. – Сведения о границах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения вносятся нашим учреждением в ЕГРН, начиная с 2017 года. В 2019 году в Тюменской области были установлены и внесены в ЕГРН границы 126 таких зон, в целом по стране2,7 тысяч. Всего на начало 2020 года в госреестре недвижимости содержалось 8,7 тысяч зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения».

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (ЗСО) необходимы для обеспечения охраны источников водоснабжения, водопроводных сооружений и прилегающих территорий от различных загрязнений. Прирост таких зон в ЕГРН по отношению к данным на начало 2019 года в целом по стране составил более 40%.

В границах зон санохраны устанавливаются специальные режимы, определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды, охраны объекта и, на что гражданам следует обратить внимание, ограничения ведения хозяйственной деятельности.

ЗСО, как правило, состоит из трех поясов – строгого режима, пояса микробного загрязнения и пояса химического загрязнения. Соответственно назначению каждого пояса устанавливается режим использования земельных участков в его границах. Требования к границам поясов содержатся в СанПиН 2.1.4.1110-02, они варьируются в зависимости от вида источника водоснабжения, от того, находится он под землей или на поверхности.

«Сразу отметим, что согласно Земельному кодексу, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в границах первого и второго пояса ЗСО источника водоснабжения (за исключением некоторых случаев, особо оговоренных федеральными законами), не могут быть предоставлены в частную собственность, предупреждает Марина Ходырева. Также варьируется в зависимости от пояса состав необходимых мероприятий по обеспечению сохранности источника, они могут быть единовременными или постоянными. Ограничения видов хозяйственной деятельности тоже разнятся: чем ближе к источнику, тем они жестче».

Так, в границах первого пояса ЗСО запрещены все виды строительства, не имеющие отношения к использованию или реконструкции водопроводных сооружений, не допускается проживание людей – соответственно, не допускается размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий. А в третьем поясе, например, запрещается размещение складов горюче-смазочных материалов, удобрений и ядохимикатов. Впрочем, и это требование не абсолютное: размещение подобного объекта возможно, если оно предполагает специальные меры по защите водоносного горизонта (например, если источник подземный) и согласовано в установленном законом порядке.

Решение об установлении зоны санитарной охраны принимается в процессе проектирования генерального плана города или муниципального района, когда выбирается источник водоснабжения. Проект ЗСО должен быть утвержден Роспотребнадзором.

«Однако границы зоны санитарной охраны и поясов в ее составе могут пересматриваться, если изменяется порядок эксплуатации источника водоснабжения, для которого они установлены, – комментирует специалист Кадастровой палаты. – В этом случае требуется заново проектировать и утверждать границы зоны – в том же порядке, что и в первый раз».

Обращаем внимание на то, что отсутствие утвержденного проекта зоны санохраны не освобождает владельцев водопроводов и владельцев иных объектов, расположенных в границах такой зоны, от выполнения требований действующих СанПиН. Их нарушение может повлечь административную ответственность, как и строительство в таких зонах жилых зданий.

 

Если нужно установить охранные зоны…

Правообладателям объектов, для которых необходимо установить зоны с особыми условиями использования территории, следует ответственно подходить к этому процессу, с учетом как нормативно-правовых актов, так и специально разработанных правил, регулирующих порядок установления охранных зон.

К примеру, в настоящее время действуют Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон. Правила утверждены Постановлением Правительства РФ № 160 (3), где четко сказано, что для объектов, введенных в эксплуатацию после вступления в силу настоящего Постановления, решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, то есть, Ростехнадзором.

Разберем, на основании каких документов следует вносить в госреестр недвижимости охранные зоны линий и сооружений связи, охранных зон трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов).

«С августа 2018 года, в силу положений Федерального Закона № 342-ФЗ (4), до 1 января 2022 года охранные зоны считаются установленными в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах этих зон, если зоны установлены до дня официального опубликования указанного закона. В том числе, нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ без принятия решения исполнительного органа госвласти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ таких зон», – поясняет Марина Ходырева.

Для охранных зон линий и сооружений связи нормативным правовым актом является Постановление Правительства РФ 1995 года № 578 (5). Для охранных зон трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов) – Постановление 2017 года № 1083 (6).

Таким образом, правообладатели зданий и сооружений, в связи с размещением которых до дня официального опубликования Закона № 342-ФЗ установлена зона с особыми условиями использования территорий, вправе направить в орган регистрации прав документы, необходимые для внесения сведений в ЕГРН о зонах, а именно:

- графическое описание местоположения границ такой зоны;

- перечень координат характерных точек границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН и размеры которых соответствуют размерам, предусмотренным актами, определяющими порядок установления таких охранных зон на день их установления.

 

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию…

Чтобы выяснить, не попал ли земельный участок в границы зоны санитарной охраны – например, если в населенный пункт недавно провели водопровод, поставили новые водозаборные сооружения или реконструировали с расширением старые, либо провели дополнительные линии электропередач – граждане могут запросить выписку сведений Единого государственного реестра недвижимости. ЕГРН обновляется постоянно, и выписка отображает сведения, актуальные на дату выдачи.

Также информацию о расположении зон санитарной охраны и других зон с ограниченными условиями использования территорий можно получить, воспользовавшись Публичной кадастровой картой. Это справочный сервис, содержащий общедоступные сведения госреестра недвижимости. Для работы с сервисом регистрация не требуется.

Если есть необходимость в получении более полной информации, за разъяснениями можно обратиться в тюменскую Кадастровую палату, записавшись на консультацию по телефону (3452) 259-000 или отправив заявку по электронной почте fgu72200@yandex.ru.

 

1Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136.

2Часть 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3Постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

4Пункт 3 части 8 статьи 26 Федерального Закона Российской Федерации от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российский Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

6Постановление от 08.09.2017 № 1083 «Об утверждении правил охраны магистральных газопроводов и о внесении изменений в положение о представлении в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления дополнительных сведений, воспроизводимых на публичных кадастровых картах».